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一、什么是REITs
REITs全称Real Estate Investment Trusts，
不动产投资信托基金。
在我国，公募REITs是明确了主要投资于基础设施建设，所以在一些已发行的文件中，我国公募REITs又称为
基础设施证券投资基金。
REITs的本质是一种向投资者发行收益凭证，募集资金投资于不动产，并向投资者分配投资收益的一种投资基金，是不动产收益权进入资本市场流通的一种金融产品。我们的生活与不动产密切相关，无论是办公写字楼、高速公路、产业园区等，都属于不动产的范畴。
通俗来讲，如果你想拥有一栋楼来收租，过上躺在家里数钱的日子，实现这个梦想已经不再需要那么高的门槛，现在有人把这栋楼买了下来，做成REITs基金，基金的每一个份额都是这栋楼的所有权之一，
你只要买下基金，就相当于拥有了这栋楼所有权的一部分，坐等分红就相当于收租了，
另外，如果这栋楼升值了，那你的投资也跟着升值，当然如果你想卖掉，也只要把手头的基金在二级市场上进行转让就可以收回现金了。
也就是说，REITs的发行大大降低了投资者们想要投资不动产的成本，个人投资者也可以通过参与投资公募REITs轻松分享国家经济高速、高质量发展所带来的红利了！
二、REITs国际发展历程
REITs最早诞生于二十世纪60年代的美国，是一种资产证券化产品，
风险介于股票和债券之间
，随后发展到澳大利亚、日本、新加坡、香港等
40
多个国家和地区，国际REITs从诞生到现在的，其资产项目从最初的商业物业逐步拓展到交通、零售、能源等领域。
现在全球REITs规模已经超过
两万亿美元
，亚洲是2000年左右引入REITs，主要集中在日本、新加坡、中国香港一地，这一个市场的RETs市值占亚洲整体市值比重高达
93%
，在亚洲市场中，目前日本是规模最大的REITs市场，也是全球第二大REITs市场。但随着中国市场的公募REITs上线，这个排名有可能会发生改变。
三、我国公募REITs发行背景
2016年6月3日，国务院办公厅印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》就
明确提出稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点。
同年12月21日，国家发改委和证监会发布的《关于推进传统基础设施领域政府和社会资本合作(PPP)项目资产证券化相关工作的通知》中更是
明确指出了REITs可以支持基础设施项目建设。
2020年4月30日，证监会和国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》，
境内基础设施领域公募REITs基金试点正式起步。
2021年中国基础设施 REITs取得突破性进展，
6月21日，首批基础设施REITs试点项目上市我国公募REITS市场正式建立。
截至2021年底共11个项目发行上市，涵盖污水处理、产业园区、仓储物流、高速公路、垃圾焚烧发电、等重点领域共发售基金
364亿元
；用于新增投资的净回收资金约
160亿元
可带动新项目总投资超过
1900亿元
对盘活存量资产、形成投资良性循环产生了良好示范效应。
四、REITs的分类
根据组织形式，分为公司型和契约型
（1）公司型 REITs 以《公司法》为依据，通过发行 REITs 股份所筹集起来的资金用于投资房地产资产，公司型REITs具有独立的法人资格，股份的持有人最终成为公司的股东。
（2）契约型 REITs 则以信托契约成立为依据，通过发行收益凭证筹集资金而投资于房地产资产。契约型 REITs 本身并非独立法人，仅仅属于一种资产，由基金管理公司发起设立，基金管理人对房地产进行投资。
由于设立的法律依据与运营的方式不同，
契约型 REITs 比公司型 REITs 更具灵活性。
公司型 REITs 在美国占主导地位，而在英国、日本、新加坡等地契约型 REITs 则较为普遍。
根据投资形式，分为权益型、抵押型与混合型
（1）权益型 REITs 投资于房地产并拥有所有权，并且越来越多的开始从事房地产经营活动，如租赁和客户服务等，主要目的是作为投资组合的一部分对房地产进行运营，而不是开发后进行转售。
（2）抵押型 REITs 是投资房地产抵押贷款或房地产抵押支持证券，其收益主要来源是房地产贷款的利息。
（3）混合型 REITs 顾名思义是介于权益型与抵押型REITs 之间的，其自身拥有部分物业产权的同时也在从事抵押贷款的服务。
市场上流通的 REITs 中绝大多数为权益型，而另外两种类型的 REITs 所占比例不到 10%，
并且权益型 REITs 能够提供更好的长期投资回报与更大的流动性，市场价格也更具有稳定性
根据运作方式，分为封闭型与和开放型
（1）封闭型 REITs 的发行量在发行之初就被限制，不得任意追加发行新增的股份，封闭型 REITs 在封闭期内不可赎回，但可以在二级市场找到愿意买基金的买家，等到场内上市之后可以像卖股票一样的卖出。
（2）开放型 REITs 可以随时为了增加资金投资于新的不动产而追加发行新的股份，投资者也可以随时买入，不愿持有时也可随时赎回。
根据募集方式，分为公募型与私募型
（1）私募型 REITs以非公开方式向特定投资者募集资金，资金规模较大，投资者对于决策的影响力较大，且不允许公开宣传，一般不上市交易，并且监管限制较少。
（2）公募型REITs以公开发行的方式向社会公众投资者募集信托资金，发行时需要经过监管机构严格的审批，可以进行大量宣传，投资者对于决策的影响力远小于私募投资者。
五、国内发行过的REITs收益如何？
我们一起来看看自去年6月上市以来，共发行的11只国产REITs的表现如何？
目前在上交所上市的有6家，深交所上市的有5家。
通过数据，我们可以清晰地看到，REITs自去年6月以来，上交所REITs平均涨幅为
52.23%
，深交所REITs平均涨幅为
37.47%
。涨幅最小的平安广州广河涨了
9.21%
，涨幅最大的是富国首创水务涨了
117.37%
，家人们，没买到简直错过了一个亿！
六、REITs的特点
投资门槛低
由于REITs基金将资产以大拆小，躺着数钱不是梦，使得普通人也可以轻松实现包租婆包租公的梦想。
投资标的安全性高
所募集资金的很高比例必须投资于不动产，如美国要求至少
75%
投资于不动产或相关份额。
另外，
不动产一定是已完工在盈利的不动产，不可以是还在建设中的项目
，项目持续、稳定的收益大大降低了风险性，有利于基础设施类reits产品的运行。
需要注意的是，我们国家公募REITs秉承中央多次强调
“房住不炒”
的概念，是明确排除了住宅还有商业地产。
底层资产丰富
我们国家的公募REITs的底层资产除了写字楼、商业零售、酒店、公寓等房地产领域，还投向一些基础设施建设，包括仓储物流、收费公路等交通设施，水电气热等市政工程，城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目。
流动性较高
REITs基金会对不动产进行运营维护，每年绝大部分收益分配给投资者，现金流透明稳定，分红是可以预期的，
投资者如果想要用钱，可以随时在二级市场卖掉变现。即使是封闭型REITs在封闭期内，虽然不可赎回，但可以在二级市场找到愿意买基金的买家，并将其在二级市场直接卖出。
安全性较强，风险可控
REITs基金的风险位于股票和债券之间，收益基本是不动产收租、不动产项目运营利润以及不动产本身抵押贷款后放贷出去产生的利息，
风险相对可控，比股票波动要小。并且公募REITs与其他股票、债券等金融资产关联性低，风险分散效果较好。
随着物价上涨，房租也会上涨，地产本身也会增值；随着社会发展，基础设施REITs基金还会享受到国家发展改革所带来的经济高质量发展红利，
所以 REITs基金还可以抵抗通货膨胀。
七、公募REITs适不适合广大普通投资者进行投资?
从过去国际案例来看，REITs是被认可的一种稳健收益的金融产品。以美国为例，美国REITs产品在过去四十年里，年化收益率超过
10%
，所以总体收益还是非常可观的。
REITs的风险和收益是介于股票和债券之间，所以收益不会太高，但风险可控，胜在比较稳定，抗通货膨胀，可以作为保值增值的产品持有。
目前试点的公募REITs都是发达经济地区的优质项目，盈利能力高，并且有地方政府的税收作为支撑，出现违约的可能性非常小，所以它更贴近是一种“普惠型资本福利”。
八、REITs的风险
基金价格波动风险
因为基金大部分资产投资于基础设施项目，会受经济环境、运营管理等因素影响，基础设施项目市场价值及现金流情况可能发生变化，可能引起基金价格“波动，甚至存在基础设施项目遭遇极端事件(如地震、台风等)发生较大损失而影响基金价格的风险。
基础设施项目运营风险
基础设施项目运营中存在的风险会影响基金的收益，比如租金、收费等收入的波动。此外，基础设施基金“可直接或间接对外借款，存在基础设施项目经营不达预期，基金无法偿还借款的风险。
流动性风险
虽然基础设施公募REITs基金可以在二级市场交易，但因其采取封闭式运作，场外并不开通申购和赎回。
终止上市风险
基金运作过程中可能因触发法律法规或交易所规定的终止上市情形而终止上市，导致投资者无法在二级市场交易。
税收等政策调整风险
基金运作过程中可能涉及基金持有人，公募基金、资产支持证券、项目公司等多层面税负，如果国家税收等政策发生调整，可能影响投资运作与基金收益。
所以普通投资者在看待公募REITs这个产品的时候，一定要认真匹配自己的风险承受能力。同时它是一个比较占用长期资金的产品，比较适合长期闲置资金持有。投资者可以把它当作一个稳健型产品来做资产配置。
九、总结
REITs基金的底层资产是优质、经营良好的不动产，投资者的收益来源于分红和增值。它的风险和收益介于股票和债券之间，且与股票、债券的关联性较弱，为投资组合带来了更好的分散性和收益回报，填补当前金融产品的空白。
REITs具有流动性较高，收益相对稳定，安全性较强的特点，在市场流动性相对充裕，整体资产收益率下行的大背景下，优质基础设施类资产可以为投资者提供更为合理、稳健的长期回报，非常适合作为长期保值增值的产品持有。
